¿Sabia Vd?....
Reclame los gastos de
constitución de su hipoteca
El Tribunal Supremo considera que es nula la
cláusula que impone al consumidor el pago de todos los gastos (los del notario,
gestoría, tasación de la vivienda, Registro de la Propiedad, y los de actos
jurídicos documentados…) relacionados con la escritura de formalización de la
hipoteca, lo que deja abierta la posibilidad de reclamar, en su caso, a los
consumidores que tengan o haya tenido un préstamo hipotecario, a solicitar la
devolución de lo satisfecho.
Recientemente
se ha dado a conocer, y de la que se ha hecho eco distintos medios de comunicación, la
sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, que considera como
jurisprudencia que son nulas las cláusulas que imponen al consumidor todos los
costes derivados de la concertación del contrato como consecuencia de la
intervención notarial y registral y el pago de los tributos en los que el
sujeto pasivo es el banco, como sucede en determinados hechos imponibles del
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Esta
sentencia se ha dictado en relación con el modelo de hipoteca utilizado por una
entidad financiera (BBVA). No obstante, este modelo es muy similar a los
utilizados por cualquier otra entidad, por lo que los argumentos indicados
podrán alegarse en reclamaciones futuras.
Atención. Esta sentencia del Tribunal Supremo ha sido seguida por otros Juzgados,
como el de Granollers (Barcelona) y el de Oviedo; también se han pronunciado
las Audiencias Provinciales de Zaragoza y de Pontevedra.
Las
entidades de crédito suelen incluir una cláusula parecida a esta:
"Son de cuenta
exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos
ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de
escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio
que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los
pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución,
conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las
primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte
prestataria se obliga a tener vigente…".
Con
relación a dichas cláusulas el Tribunal Supremo señala que resulta llamativa la
extensión de la cláusula, que pretende atribuir al consumidor todos los costes
derivados de la concertación de un contrato, supliendo y en ocasiones
contraviniendo, normas legales con previsiones diferentes al respecto.
El
Tribunal Supremo considera que este tipo de cláusulas generan un desequilibrio
y, por tanto, se consideran abusivas de acuerdo con el artículo 89 de la Ley
General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que señala que en todo
caso tienen la consideración de
cláusulas abusivas, la imposición al consumidor de los gastos de
documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario. En
particular, en la compraventa de
viviendas:
a) La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos
derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan
al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su
construcción o su división y cancelación).
b) La estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del empresario o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación.
b) La estipulación que obligue al consumidor a subrogarse en la hipoteca del empresario o imponga penalizaciones en los supuestos de no subrogación.
c) La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los
que el sujeto pasivo es el empresario.
d) La estipulación que imponga al consumidor los gastos derivados del
establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda,
cuando ésta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad.
Los
pagos cuestionados son los del notario, los de escritura del préstamo
hipotecario en el Registro de la Propiedad, los de gestoría y los de actos
jurídicos documentados, los cuales, como señala el Tribunal Supremo, deben ser
satisfechos por el banco.
Se
trata de supuestos de nulidad de pleno derecho y, por tanto, resulta
irrelevante que el contrato de préstamo se encuentre ya amortizado o no vigente.
Según
nuestro ordenamiento jurídico las acciones de nulidad ejercitadas son
imprescriptibles (no prescriben). Tan sólo en el caso de que su banco sea el
BBVA si hay prescripción de la reclamación de 4 años (diciembre de 2020).
Le
ayudamos a analizar si puede aplicar en su caso concreto los argumentos
utilizados por el Tribunal Supremo, siendo clave que exista esa cláusula, que
es abusiva y nula, pues si no la hay puede entenderse que hubo una negociación
entre la entidad y el cliente. Pero si no se acredita que la cláusula se
discutiera con el consumidor, se podrá entender que se impuso unilateralmente,
y en este caso se puede reclamar por considerarse nula.
Importante tenga en cuenta el periodo de caducidad, en su caso por ello es importante que nos lo consulte, ya que las entidades no lo van a realizar de forma amistosa.
Nuestro departamento de Abogados la primera consulta es gratuita para este procedimiento, por lo que se puede dirigir por email: juridico@estudiojuridico4.es o previa cita al 963689510.
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