Sabia Vd.
¿Conoce las comunicaciones que deben efectuarse en
las operaciones inmobiliarias en las que se produzca la inversión del sujeto
pasivo del IVA?
En las segundas entregas de inmuebles en las
que se renuncie a la exención del IVA, el vendedor deberá comunicar por escrito
que ejercita dicha renuncia, y el comprador, que tiene derecho a deducirse todo
el IVA que soporte en la operación.
Estimado/a cliente/a:
El Real Decreto 828/2013, de 25 de octubre, que
entró en vigor el pasado 27 de octubre de 2013, ha modificado
el Reglamento del IVA para desarrollar reglamentariamente las obligaciones
de comunicación en ciertos supuestos de inversión del sujeto pasivo. Como ya
sabrá, la Ley 7/2012 de 29 de octubre introdujo tres nuevos supuestos de
inversión del sujeto pasivo en el IVA: entregas de bienes inmuebles
exentas que se haya renunciado, entregas de bienes inmuebles en ejecución de
garantía constituida sobre el bien y dación en pago y ejecuciones de obra en
contratos formalizados entre el promotor y contratista o entre este y el
subcontratista, y tengan por objeto la urbanización de terrenos o construcción
o rehabilitación de edificaciones.
Por tanto, y como
consecuencia de esa modificación, en algunas ventas de inmuebles o
ejecuciones de obra es obligatorio realizar lo que se denomina una inversión
del sujeto pasivo:
- El vendedor del inmueble o el constructor que realiza las obras no
debe repercutir IVA en sus facturas.
- Es el empresario destinatario de la operación el obligado a
autorrepercutirse y liquidar el IVA que sea aplicable.
Ahora, con la aprobación del
Real Decreto 828/20136 se desarrollan las normas relativas a su aplicación y a
regular las comunicaciones entre los empresarios y destinatarios intervinientes
en las operaciones afectadas por la inversión del sujeto pasivo, modificando
para ello el Reglamento del IVA.
Segundas
o ulteriores entregas de inmuebles en las que se produzca la renuncia a la
exención del IVA ¿quién debe renunciar a la exención y como?
Un primer supuesto muy relevante es el caso de
entregas exentas de terrenos rústicos y demás terrenos que no tengan la
condición de edificables, y en términos generales, segundas y ulteriores
entregas de inmuebles cuando tengan lugar después de terminada su construcción
o rehabilitación, en las que el sujeto pasivo hubiera renunciado a la exención.
En este supuesto, no quedaba claro quién debía renunciar a la exención. El Real
Decreto 828/2013, con efectos 27 de octubre de 2013, ha modificado el
Reglamento del IVA para aclarar que quién debe renunciar es el transmitente (en
coherencia con lo previsto en la Directiva 2006/112/CE relativa al sistema
común del IVA).
En diversas resoluciones de la DGT ya se había
analizado la relevancia de las comunicaciones que se tendrían que realizar a
los efectos de que el sujeto pasivo no incurriera en responsabilidad al no
repercutir el IVA. En este sentido, con este Real Decreto 828/2013 se detallan
estas comunicaciones con las indicaciones que deben constar en las mismas, que
son básicamente aquellas que permiten la inversión del sujeto pasivo: la
condición de empresario o profesional del destinatario en cualquier caso y en
el caso de ejecuciones de obras que las ejecuciones de obras se están
realizando en el marco de un proceso de urbanización de terrenos o de
construcción o rehabilitación de edificaciones.
Comunicaciones
El Reglamento del IVA modificado ha establecido las
comunicaciones que deben intercambiarse las partes que intervienen en estas
operaciones. De este modo, y para el caso las segundas entregas de inmuebles en las que se renuncie a la
exención del IVA:
El empresario o profesional que realiza la entrega
deberá comunicar fehacientemente al adquirente la renuncia.
Dicha renuncia solo podrá efectuarse si el
adquirente le acredita ser sujeto pasivo con derecho a deducción total del IVA
soportado en la adquisición del inmueble. Asimismo, se da la posibilidad al
adquirente de acreditar bajo su responsabilidad, mediante declaración escrita
firmada, que tiene derecho a la deducción total del IVA de la operación.
Entregas
de inmuebles en ejecución de garantías
Para este supuesto, los destinatarios deben
comunicar expresa y fehacientemente al empresario o profesional que realiza la
entrega que están actuando en dichas operaciones como empresarios o
profesionales. Asimismo, se da la posibilidad al adquirente de acreditar bajo
su responsabilidad, mediante declaración escrita firmada, que están actuando en
dichas operaciones como empresarios o profesionales.
Ejecuciones
de obra o cesiones de personal para su realización, consecuencia de contratos
directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por
objeto la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de
edificaciones
Los destinatarios deben comunicar expresa y
fehacientemente al contratista o contratistas principales lo siguiente:
- Que están actuando en dichas operaciones como empresarios o
profesionales.
- Que las operaciones se realizan en un proceso de urbanización de
terrenos, o en uno de construcción o rehabilitación de edificaciones.
- Asimismo se da la posibilidad al adquirente de acreditar bajo su
responsabilidad, mediante declaración escrita firmada, las dos
circunstancias anteriores.
Ejecuciones
de obra o cesiones de personal de subcontratistas a contratistas principales o
a otros subcontratistas en el marco de procesos de urbanización de terrenos o
de construcción o rehabilitación de edificaciones
En estos
casos:
- Los destinatarios deben comunicar que las operaciones se realizan en
un proceso de urbanización de terrenos, o en uno de construcción o
rehabilitación de edificaciones.
- Asimismo se da la posibilidad al adquirente de acreditar bajo su
responsabilidad, mediante declaración escrita firmada, ese hecho.
Atención.
Se establece un supuesto de
responsabilidad solidaria sobre la deuda tributaria para los destinatarios
de las operaciones anteriores que por acción u omisión dolosa o culposa eludan
la correcta repercusión del impuesto.
Pueden
ponerse en contacto con este despacho profesional para cualquier duda o
aclaración que puedan tener al respecto.
Un
cordial saludo,
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